Luật sư tranh tụng quyền thừa kế đất đai mang tên Hộ gia đình

1.Quyền thừa kế đất đai mang tên Hộ gia đình sử dụng đất

Nội dung câu hỏi: Xin chào luật sư!tư vấn giúp em. Mẹ chồng tôi chết năm 2012 và có để lại một mảnh đất khoảng4000 m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mẹ chồng tôi là đạidiện hộ gia đình đứng tên giấy đất. Hiện tại còn lại 4 người anh chồng cònsống, chồng tôi thì đã chết năm 2010, vợ chồng tôi có 2 đứa con. Nay các anhchồng tôi không muốn chia tài sản cho tôi mà muốn đuổi tôi ra khỏi mảnh đất nàyvà cho rằng tôi là con dâu thì không có quyền được hưởng phần tài sản này. Xinhỏi tôi có quyền thừa kế trong phần đất này hay không? Nếu tôi không được hưởngthỉ các con tôi có được hưởng hay không? Nếu chia thừa kế thì chia như thế nàolà đúng?

Luật sư Gia Đình trả lời:

 Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câuhỏi cần tư vấn, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp mảnhđất 4000m2 được cấp cho hộ gia đình mẹ chồng bạn, do mẹ bạn đứng tên chủ hộ.Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về Hộ gia đình sử dụng đất nhưsau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là nhữngngười có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luậtvề hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thờiđiểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhậnchuyển quyền sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định của pháp luậtđất đai đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả các thành viên có quan hệ huyếtthống, có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận sẽ cùng là chủsở hữu với mảnh đất này. Bạn cần xem xét xem thời điểm cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất chồng bạn có tên trong Sổ hộ khẩu cùng với mẹ chồng bạn haykhông. Nếu chồng bạn có tên trong sổ hộ khẩu thì chồng bạn cùng là chủ sở hữuvới các thành viên khác. Khi chồng bạn mất phần đất này sẽ là di sản thừa kếcủa chồng bạn do đó nếu những người chú còn lại không cho bạn và các con hưởngdi sản là trái quy định của pháp luật.

Do đất được cấp cho hộ gia đình dođó mẹ bạn không phải là chủ sở hữu riêng của mảnh đất, khi mẹ chồng bạn mất mộtphần đất thuộc sở hữu của mẹ bạn trong tổng diện tích 4000m2 sẽ trở thành disản thừa kế. Do mẹ bạn mất không để lại di chúc nên tài sản này sẽ được chiatheo quy định của pháp luật về thừa kế.

Điều 650 Bộ Luật dân sự 2015 quyđịnh những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Thừa kế theo pháp luật được ápdụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúcchết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chứcđược hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làmngười thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận disản.”

Điều 651 Bô Luật dân sự 2015 quyđịnh về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo phápluật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

2. Những người thừa kế cùng hàngđược hưởng phần di sản bằng nhau.”

Điều 652 Bộ luật dân sự 2015 quyđịnh về thừa kế thế vị như sau:

“Trường hợp con của người để lại disản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu đượchưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháucũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt đượchưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Theo các quy định này thì bạn là condâu nên không thuộc hàng thừa kế tài sản của mẹ chồng bạn. Do chồng bạn mấttrước khi mẹ bạn mất nên trường hợp này các con của vợ chồng bạn sẽ thế vịhưởng phần di sản thừa kế của chồng bạn. Các con bạn sẽ được hưởng phần di sảntương tự như những người thừa kế khác. Do đó, các chú không cho các con bạnhưởng di sản là không phù hợp với quy định của pháp luật.

2.Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất

1. Điều kiện chung

1.1 Có Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4LĐĐ 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấpcho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khácgắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. GCNQSDĐ là chứng thưpháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với NSDĐ. Thông qua GCNQSDĐ,nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là chủ sở hữuđất đai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước chuyển giao quyềnsử dụng đất. Nhằm có đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện quản lý Nhà nước vềđất đai, tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. Dùnhận quyền sử dụng đất dưới hình thức nào thì căn cứ rõ ràng nhất để xác địnhchủ thể có QSDĐ hợp pháp là chủ thể sử dụng phải đứng tên trên GCNQSDĐ. Mặtkhác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn sự tác động đếnđất đai của NSDĐ thông qua các nội dung: mục đích sử dụng đất, thời hạn sửdụng, diện tích sử dụng,… được ghi nhận trên giấy.

GCNQSDĐ là điều kiện hình thức vôcùng quan trọng, tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kếquyền sử dụng đất. Về bản chất di sản có giá trị tài sản là quyền sử dụng đấtchứ không phải GCNQSDĐ. Do đó, nếu có chứng cứ chứng minh người quá cố là ngườicóquyền sử dụng đất hợp lệ thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là di sảnthừa kế. Vì vậy, pháp luật cho phép NSDĐ chưa có GCNQSDĐ vẫn có quyền để thừakế trong trường hợp họ có các giấy tờ thay thế như giấy tờ do cơ quan có thẩmquyền thuộc chế độ cũ cấp; giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đấtở; GCNQSDĐ tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính,… theoquy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 50 LĐĐ 2003. Đến LĐĐ 2013 quy địnhnày đã có sự thay đổi, theo đó, NSDĐ được thực hiện quyền thừa kế khi có Giấychứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[1]. Như vậy, LĐĐ 2013 không chỉ căncứ vào các loại giấy tờ thay thế giấy chứng nhận như LĐĐ 2003, mà đã nới rộngđiều kiện này bằng cách quy định “đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Nói là nới rộngvì LĐĐ 2013 đã bổ sung thêm nhiều loại giấy tờ mà nếu có nó NSDĐ sẽ được cấpGCNQSDĐ như: sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980;dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới,di dân tái định cư; Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giaođất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở[2];… Thậmchí, Điều 101 LĐĐ 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành LuậtĐất đai 2013quy định hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đấtmà“đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phươngvà trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốitại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là ngườiđã sử dụng đất ổn định, không có tranh” hoặc “đã được sử dụng đất ổn định từtrước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủyban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạchsử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cưnông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã cóquy hoạch” thì vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, vì vậy, những chủ thểnày cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.

So với các hình thức chuyển quyền sửdụng đất khác thì có thể xem đây là một sự “ưu tiên” dành cho thừa kế quyền sửdụng đất. Bởi hiện nay, NSDĐ phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện các quyềnchuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,góp vốn bằng quyền sử dụng đất[3]. Nguyên nhân của sự khác biệt này xuất pháttừ bản chất của thừa kế quyền sử dụng đất, đây là hành vi pháp lý đơn phương,không mang tính chất trao đổi, chỉ phát sinh khi NSDĐ chết mà sự sống chết củacon người không thể lường trước được, cho nên không thể yêu cầu họ phải cóGCNQSDĐ rồi mới được chết, cũng như không thể phủ nhận hoàn toàn công sức tạolập tài sản của họ khi còn sống chỉ với lý do không có Giấy chứng nhận.

Mặc dù, có quy định thông thoáng đểbảo vệ quyền lợi của những NSDĐ chưa có giấy chứng nhận, nhưng trên thực tếviệc để thừa kế loại đất này phải trải qua các thủ tục hành chính tương đốiphức tạp, phụ thuộc nhiều vào ý chí của các cán bộ làm việc trong các cơ quannhà nước có thẩm quyền. Do đó, đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ là nhiệm vụ hàngđầu. Thông qua chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướngChính phủ, Công văn số 3987/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 28 tháng 10 năm 2011 của Bộ Tàinguyên và Môi trường, công văn số 2419/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 13 tháng 7 năm 2012của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ này đã được thực hiện khá thành công.Theo báo cáo của các địa phương, tính đến đầu năm 2014 cả nước đã cấp được 40,1triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2% diện tích cácloại đất cần cấp, trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,2 triệugiấy với tổng diện tích 21,7 triệu ha, đạt 92,1% diện tích cần cấp và đạt 94,0%tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp[4]. Như vậy, trong thời giantới những khó khăn liên quan đến việc chưa có GCNQSDĐ sẽ được giải quyết.

1.2 Đất không có tranh chấp

Đất không có tranh chấp là đất màtại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụngđất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sửdụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnkhông nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khithực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranhchấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quanđến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồsơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạngđất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan. Ngoàira, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bản thỏa thuận phân chiadi sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yết công khai 15 ngày tạitrụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấphay không. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp cơ quan có thẩm quyền sẽngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kế quyền sử dụng đất và chỉtiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.

Đây là quy định nhằm xác định rõ tưcách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Vềnguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch quyền sửdụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồng thời, di sản thừakế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác định được ai là chủ sởhữu của quyền sử dụng đất thì không thể xem quyền sử dụng đất đang có tranhchấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranhchấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.

1.3 Quyền sử dụng đất không bị kêbiên để đảm bảo thi hành án

Đây là quy định mới được ghi nhậntrong LĐĐ 2003. Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hànhán trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thựchiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐnhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúcnày, NSDĐ không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đấtnữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiếnhành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối với người đượcthi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phảiđược thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, quyền sửdụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản chongười được thi hành án.

Nếu đặt giải thiết quyền sử dụng đấtbị kê biên vẫn có thể để thừa kế thì theo quy định tại Điều 637 BLDS 2005 ngườinhận thừa kế vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án,nếu người nhận thừa kế tự nguyện thực hiện bằng tài sản của mình thì vấn đề sẽđược giải quyết nhanh chóng, quyền sử dụng đất bị kê biên được giải tỏa. Ngườinhận thừa kế tiến hành các thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất bìnhthường. Nhưng nếu không thì mọi việc sẽ trở nên rắc rối khi thời gian tiến hànhthủ tục nhận di sản khá lâu mà thời gian thi hành án thì hạn chế. Hơn nữa, thủtục sẽ trở nên lòng vòng khi cuối cùng vẫn bán đấu giá quyền sử dụng đất bị kêbiên nhưng dưới tên chủ thể được nhận thừa kế. Và trong trường hợp này, việccho phép thừa kế quyền sử dụng đất cũng không có ý nghĩa, không đạt được bất cứmục đích gì.

Quy định này được xây dựng nhằm bảovệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể mà người chết có nghĩa vụ về tài sản,tránh tình trạng cố ý tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của NSDĐ. Có như vậybản án, quyết định của Nhà nước mới có ý nghĩa, đảm bảo giá trị thi hành trênthực tế, hoạt động Tư pháp mới đạt được hiệu quả.

1.4 Quyền sử dụng đất còn thời hạnsử dụng

Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàndân do nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khi thực hiện quyền đại diện sở hữu củamình Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định, lâu dài hoặctrong một thời hạn nhất định chứ không trao vĩnh viễn. Có thể thấy, đây là điềukiện đặt ra đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng đấtđược hiểu là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất. Tùy theo từng loạiđất khác nhau, từng mục đích sử dụng, từng loại chủ thể sử dụng đất mà thời hạnsử dụng đất là khác nhau. Trong thời hạn này, NSDĐ chính là chủ thể chiếm hữuvà có tác động trực tiếp lên đất đai. Pháp luật đất đai đã quy định cho họ khánhiều quyền trong thời gian sử dụng đất, trong đó có quyền để thừa kế quyền sửdụng đất. Căn cứ vào GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ có liên quan cơ quan có thẩmquyền sẽ xác định thời hạn sử dụng đất để cho phép thừa kế quyền sử dụng đất.

Quy định thời hạn sử dụng đất làcách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khi hết thời hạnsử dụng mà NSDĐ không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thuhồi, lúc này, quyền sử dụng đất của NSDĐ chấm dứt. Và đương nhiên khi đó họ khôngcòn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyền thừa kếquyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thì mới cóthể để thừa kế.

Vì quyền sử dụng đất thừa kế phảicòn thời hạn sử dụng nên thời hạn còn lại đó cũng chính là thời hạn được sửdụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng đất là một chế định cơ bảncủa pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Nên việcbiết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xemxét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó.

2. Điều kiện riêng

2.1 Điều kiện về chủ thể

Chủ thể để thừa kế quyền sử dụng đấtphải là thực thể có sự sống chết về mặt sinh học và có quyền sử dụng đất mộtcách hợp lệ, hợp pháp. Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất chỉ phát sinh khingười để thừa kế chết, nghĩa là, chủ thể có quyền phải là những thực thể có sựsống chết. Vì vậy, trong quan hệ này chủ thể có quyền được pháp luật quy địnhchỉ có thể là cá nhân, hoặc thành viên hộ gia đình, không có chủ thể là phápnhân như các giao dịch khác. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng có quyềnđể thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Quan hệ sở hữu và quan hệ thừa kếluôn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Theo quy định tại Điều 634 BLDS 2005 “Disản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tàisản chung với người khác”. Tức là để được định đoạt phần tài sản của của mình saukhi chết thì người để thừa kế phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Nếumột người chết để lại tài sản không phải với tư cách chủ sở hữu mà với tư cáchngười quản lý tài sản thì tài sản này không phải là di sản của người đã chết.Tương tự, quyền sử dụng đất muốn được để thừa kế thì NSDĐ phải là chủ sở hữuquyền sử dụng đất. Để xác định vấn đề này cần dựa vào GCNQSDĐ và các giấy tờquyền sử dụng đất có liên quan.

Việc xác định quyền sử dụng đấtthuộc sở hữu của cá nhân, thành viên hộ gia đình để chia thừa kế vẫn còn gặpkhó khăn trên thực tế, nhất là những trường hợp quyền sử dụng đất được cấp chohộ gia đình hay NSDĐ trước khi chết đã tặng cho hay phân chia tài sản miệng chocác con. Theo quy định tại Điều 108 của BLDS 2005, đất được cấp cho hộ gia đìnhthì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Hiệnnay, chưa có văn bản nào quy định rõ ràng việc xác định thế nào là hộ gia đìnhđược cấp GCNQSDĐ và việc xác định các thành viên hộ gia đình như thế nào, căncứ vào đâu? Thực tế thì các tổ chức công chứng và các cơ quan có thẩm quyềnđăng ký nhà đất đều xác định hộ gia đình sử dụng đất căn cứ vào sổ hộ khẩu tạithời điểm được cấp GCNQSDĐ. Do không có sự quy định rõ ràng, chi tiết nên khigặp vụ án cần xác định phần di sản quyền sử dụng đất trong phần đất được cấpcho hộ gia đình các thẩm phán đã khá lúng túng dẫn đến giải quyết vụ án khônghợp lý.

Nhận thấy sự bất cập này, LĐĐ 2013quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyếtthống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đangsống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”[6]Qua đó, căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là mối quan hệhôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đất chung.Các giấy tờ thể hiện các mối quan hệ này là giấy đăng ký kết hôn, giấy đăng kýkhai sinh hoặc các giấy tờ về nhận nuôi con nuôi. Sổ hộ khẩu chỉ nên là mộtloại giấy tờ để tham khảo trong trường hợp thiếu những giấy tờ nêu trên, bởimột số trường hợp, sổ hộ khẩu còn có những người không có quan hệ gia đình vớichủ hộ. Bên cạnh đó, còn phải căn cứ vào thời điểm xác lập quyền sử dụng đấtchung của hộ gia đình, dựa vào giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp đấtvề thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung củahộ gia đình. Trên thực tế, không nhiều chủ thể cung cấp được đầy đủ các giấy tờnày nên rất khó khăn khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy,theo tác giả trên GCNQSDĐ của hộ gia đình nên ghi nhận đầy đủ họ, tên chủ hộ vàhọ, tên các thành viên của hộ gia đình đó. Như vậy, sẽ dễ dàng xác định đượcđầy đủ thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tạo điều kiện thuận lợicho quá trình nhận thừa kế và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đình.

Khi một người đã tặng cho quyền sửdụng đất của mình thì quyền sử dụng đất này không còn thuộc về người đó nữa nênkhi người đó chết quyền sử dụng đất không là di sản. Trên thực tế, việc xácđịnh khi nào một người đã tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người kháckhá khó khăn. Theo khoản 1 Điều 467 và khoản 1, khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 thìtặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứngthực. Tuy nhiên, trong quan hệ gia đình quy định này khó khả thi, cha mẹ đã giàthường rất ngại phải thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, con cái khiđược tặng cho quyền sử dụng đất cũng không thể yêu cầu cha mẹ phải làm đúngtheo các thủ tục luật định. Do đó, khi xét xử, Tòa án khá linh động trong việcxác định sự tồn tại của quan hệ này. Ví dụ, theo quyết định giám đốc thẩm số872/2011/DS-GĐT ngày 22/11/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao: “ôngMìa, ông Mững và ông Hửng đều khai diện tích đất mà các ông đang sử dụng và đãđược cấp GCNQSDĐ tuy có nguồn gốc của cha mẹ, nhưng từ khi cụ Hưởn còn sống,cha mẹ đã cho các ông sử dụng cất nhà ở ổn định. Tại Tòa án, cụ Vìa là mẹ cácđương sự vẫn khẳng định ý chí của vợ chồng cụ trong việc đã phân chia và địnhđoạt cho các bị đơn sử dụng đất ổn định trong suốt thời gian dài. Do vậy, cụVìa không đồng ý với yêu cầu chia thừa kế của các nguyên đơn. Tòa án cấp sơthẩm bác yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất phần tài sản của cụ Hưởn là cócăn cứ”.

2.2 Điều kiện về hình thức sử dụngđất

Theo quy định tại Điều 113 LĐĐ 2003quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc không phải là đất thuê cóquyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đối vớiđất thuê về nguyên tắc không đặt ra vấn đề để thừa kế, tuy nhiên để giải quyếtnhững trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuêđất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5năm nên những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quyđịnh tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2003. Quy định này chỉ là giải pháp tình thế đểgiải quyết những trường hợp còn tồn tại do sự khác nhau giữa pháp luật đất đainăm 1993 và 2003. LĐĐ 1993 cho phép cá nhân, hộ gia đình được thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng đến LĐĐ 2003 cá nhân, hộ gia đìnhchỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. BLDS 2005 cũng có quy định kháiquát tại Điều 734 BLDS 2005 cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhậnchuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy địnhtại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 cóhiệu lực vào ngày 01/7/2014 lại tái quy định cá nhân, hộ gia đình được lựa chọnhình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê[8]. Từ đó, quy định ngoại lệ trên sẽ không còntồn tại và chỉ quyền sử dụng đất được sử dụng dưới hình thức thuê trả tiền hằngnăm của hộ gia đình, cá nhânlà không được phép để thừa kế. Như vậy, sắp tớihình thức nhận quyền sử dụng đất được phép để thừa kế sẽ tăng lên, dẫn đến sốlượng chủ thể có cơ hội để và nhận thừa kế cũng nhiều hơn.

NSDĐ dưới hình thức thuê đất trảtiền thuê đất hằng năm chỉ có quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn và muốnđảm bảo quyền sử dụng đất được liên tục thì họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụtài chính mỗi năm. Nhận thấy tính chất tạm thời, không ổn định của hình thứcnày nên pháp luật không cho phép NSDĐ được để thừa kế. Tuy nhiên, để tạo choNSDĐ trả tiền thuê đất hằng năm tâm lý thoải mái yên tâm lao động sản xuất,cũng như đảm bảo quyền lợi tương xứng với số tiền họ đã bỏ ra, pháp luật quy địnhcho phép cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừakế tài sản thuộc sở hữucủa mình gắn liền với đất thuê và người nhận thừa kế được Nhà nước tiếp tục chothuê đất theo mục đích đã được xác định. Chủ thể nhận thừa kế tài sản gắn liềnvới đất thuê cũng có đầy đủ các quyền lợi, nghĩa vụ không khác gì so với chủthể để lại di sản. Có thể thấy, về bản chất quy định này không tạo ra nhiều sựkhác biệt về hệ quả so với cho phép để thừa kế quyền sử dụng đất trả tiền thuêđất hằng năm, cho thấy quy định của pháp luật về vấn để này khá hợp lý.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho nhữngnạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguyhiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguyhiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm,có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận cókhăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến côngviệc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa.Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ,đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như vàViettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùaCovid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cốý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động,hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sựđóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hộicủa luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn

http://www.luatsuthanhpho.com